+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Особенности исполнения обязанности арендатора по передаче объекта аренды

Особенности исполнения обязанности арендатора по передаче объекта аренды

Скачать электронную версию Библиографическое описание: Чернитевич А. Ключевые слова: арендованное имущество, арендатор, злоупотребление правом, договор аренды, подписание документа. Как правило, понятие злоупотребления правом в сфере арендных отношений, в юридической научно-практической среде относят к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, как собственника имущества, наделенного правами в силу закона и владения, что позволяет арендодателю более широко злоупотреблять своим правом в отношении интересов арендатора. В данной статье мы будем рассматривать проблематику злоупотребления правом с обратной стороны, а именно со стороны собственника имущества, то есть арендодателя. Действующее законодательство, в виде закрепленных законодательно положений статей 606, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] однозначно устанавливают обязанность арендодателя передать арендатору определенное договором аренды имущество во временное пользование.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Особенности исполнения обязанности арендатора по передаче объекта аренды

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора

Арендные отношения регламентируются гл. В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель наймодатель — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату; арендатор наниматель — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре.

Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет.

В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства. Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдавать полученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующим территориальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочия от Госкомимущества РФ.

Правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные предприятия, но только с согласия собственника.

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество на праве оперативного управления, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время если учреждению в соответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлять предпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений. Основным документом, регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора аренды излагается в ст. Условия договора определяются по усмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точное описание; сроки действия договора аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; права и обязанности арендатора в отношении арендованного имущества; размеры и порядок внесения арендной платы; возможности и условия выкупа арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии с договором инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованность и т.

В обязательном порядке в договоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественному расчету. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное диспозитивная норма , стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивными нормами , действующими в момент его заключения.

Под договором аренды имущественного найма понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель наймодатель обязуется предоставить другой стороне — арендатору нанимателю за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следует отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, то есть бессрочные договоры. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования непотребляемые вещи. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником ст.

Как для любого гражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важно определение его существенных условий. Для заключения договора аренды необходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. Например, при аренде нежилых помещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание, размеры. Аналогичное требование — для договора аренды зданий и сооружений с указанием размера арендной платы, что предусматривается п.

При аренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег, государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения, приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствии этих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами и не считается заключенным.

Итак, одно из требований к оформлению договора — обязательная характеристика объектов, передаваемых в аренду. Вторым обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. Третьим условием правильного оформления договора аренды в соответствии с п. Регистрация договора аренды недвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г.

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды для государственной регистрации прилагается план чертеж границ земельного участка с выделением части, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды для государственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимого имущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Заключение договора аренды недвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации. Еще одно из существенных условий договора аренды — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и определение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные в аренду основные средства. Если арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор имеет право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытка.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды.

Если договором аренды затраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счет арендатора, то они включаются в себестоимость его продукции работ, услуг по всем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения. Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал паевой взнос юридических лиц.

Срок аренды определяется в договоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца ст. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя может быть осуществлено судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора ст.

Наряду с этим в договоре аренды по требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора: в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок; в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования ст.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Вместе с тем, не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества. Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например, требования о государственной регистрации сделки в соответствии со ст. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции работ, услуг.

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. Виды аренды В соответствии с ГК России могут иметь место различные виды арендных отношений см. Арендные отношения Прокат имущества Сдача имущества в аренду по договору проката может осуществляться в качестве постоянной предпринимательской деятельности и использоваться для потребительских целей.

Имущество сдается в прокат во временное владение и пользование. Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сдаваемого в аренду по договору проката, осуществляется арендодателем. При сдаче имущества в прокат не допускаются: сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката; передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование; залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса в установленный капитал других юридических лиц.

При сдаче имущества в прокат арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену данного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

В договоре проката может быть установлен более короткий срок для устранения неисправности прокатного имущества. Аренда транспортных средств Существуют два вида аренды транспортных средств: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Общим для них является: заключение договора аренды транспортного средства в письменной форме независимо от его срока; обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов , если иное не предусмотрено договором аренды; право арендатора без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды; ответственность арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, а также в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства.

Если договор аренды транспортного средства заключен с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, то арендодатель в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Если же договор аренды транспортного средства заключен без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, то обязанность по техническому обслуживанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, возлагается на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Аренда зданий и сооружений Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа передаточного акта ст. В документе указывается техническое и санитарное состояние арендуемого объекта.

Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. Срок заключения такого договора не менее года. При аренде зданий и сооружений необходимо осуществлять: государственную регистрацию права аренды; передачу арендатору во временное владение и пользование части земельного участка, занятой зданием; письменное согласование размера арендной платы.

В тех случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

В тех случаях, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, допускается аренда здания или сооружения без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В тех же случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением.

Это необходимо для бесперебойного использования здания или сооружения на условиях, действующих до продажи земельного участка. Государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации ст. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств Особенности исполнения обязанности арендатора по передаче объекта аренды Правовое регулирование аренды недвижимого имущества главным образом осуществляется Гражданским кодексом РФ ст. Договор аренды недвижимости — это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет.

Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать п. Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, то есть он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Договор аренды 1. Предмет Договора 1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное платное пользование оборудование далее — имущество , перечень и балансовая стоимость которого приведены в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью Договора. Имущество является собственностью Арендодателя. Цель аренды — использовать имущество по его целевому назначению.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 - 670)

Арендные отношения регламентируются гл. В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель наймодатель — собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду на возмездной основе, за плату; арендатор наниматель — получатель имущества, который использует его в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием, оговоренным в договоре. Прежде чем сдать здание, помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещение сдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, то такой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет. В договоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства. Полномочия арендодателя на госимущество возлагаются на Госкомимущество РФ.

Энциклопедии , позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору Новая редакция Ст. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами техническим паспортом, сертификатом качества и т. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Комментарий к Ст. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Аренда и арендные отношения

.

.

.

Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Как известно, права переходят в результате исполнения договора.

Вы точно человек?

.

Оформление договора аренды: советы юриста

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. zhilkiwe

    спасибо за статейку, хорошо пишешь!

  2. nainodood

    Счастье - это шар, за которым мы гоняемся, пока он катится, и который мы толкаем ногой, когда он останавливается. - П.

© 2019 opdag.ru